▶ Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung

Teilungserklärung

Einräumungsvertrag / Teilungsvertrag (§§ 2, 3 WEG)
  • Ist eine vertragliche Einräumung von Sondereigentum
  • Es ist eine notarielle Beurkundung nötig
  • Es wird dann eine vertragliche Einräumung nötig, wenn mehrere Personen (Bruchteils-)Eigentümer sind.

Teilungserklärung (§ 8 WEG)
  • Mit der Teilungserklärung wird das Wohnungseigentum begründet (also rechtlich geschaffen)
  • Ist eine Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt
  • Eine notarielle Beurkundung ist nicht vorgeschrieben
  • Regelt die formelle Aufteilung in Miteigentumsanteile
  • Zudem werden Rechte und Pflichten der Miteigentümer geregelt (z.B. Kostentragung bei Modernisierung im Sondereigentum, Abstimmungserfordernisse bei geplanten Abweichungen vom optisch Erscheinungsbild)
  • Nur mit Teilungserklärung können einzelne Wohnungen verkauft werden
Wirksamwerden der Teilungserklärung
 Möglichkeit 1:
  • Beglaubigung aller Unterschriften der Teilungserklärung
 Möglichkeit 2:
  • Beurkundung der Teilungserklärung
  • Erst nach Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt möglich
Bestandteile der Teilungserklärung
  • Aufteilungsplan
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Gemeinschaftsordnung
Änderung einer Teilungserklärung
  • Ist möglich, aber in der Praxis sehr aufwendig.
  • Alle Eigentümer müssen zustimmen.
  • Änderungen müssen notariell beurkundet werden.

Aufteilungsplan


Aufteilungsplan

  • Auch Teilungsplan genannt
  • Ist eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100
  • Alle Gebäudeteile sowie die Lage & Größe der Eigentumswohnungen werden hier dargestellt.
  • Jeder Gebäudeeinheit wird eine separate Ziffer zugewiesen und erhält später ein eigenes Grundbuchblatt
  • Zudem erfolgt eine farbliche Markierung sämtlicher Sondereigentumseinheiten (nicht nur Wohneinheiten, sondern auch dazugehörige Kellerräume, Stellplätze etc.)
  • Ein Bestandteil ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Der Teilungsplan wird nach Prüfung durch Behörde bzw. Sachverständige Bestandteil der Teilungserklärung

Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG)
  • ist die Grundlage für die Bildung von Wohnungs- bzw. Teileigentum
  • wird beim Baumt beantragt und von dort beschieden
  • Bescheinigt die Abgeschlossenheit der Wohnung bzw. der Einheiten

Nötige Unterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Antragsformular
  • Eigentumsnachweis
  • Bauzeichnungen

  Definition Abgeschlossenheit
  • Wohnungen haben einen eigenen Eingang
  • Der Eingang kann nach außen oder zu  Erschließungswegen wie den Hausflur zeigen

  Definition Wohnung
  • Summe aller Räume, die eine Haushaltsführung ermöglichen

  Definition „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume“
  • Abgrenzung zur Wohnung erfolgt über die Zweckbestimmung
  • Beispiele: Praxisräume, Werkstatträume, Ladenräume

Gemeinschaftsordnung (GemO)

Gemeinschaftsordnung (GemO)
  • Auch als Vereinbarung, Satzung, Statut oder Miteigentumsordnung bezeichnet
  • Begriff selbst kommt in WEG nicht vor.
  • Regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander
  • Wird oft fälschlicherweise auch als Teilungserklärung bezeichnet
  • Wird Inhalt des Sondereigentums und gilt daher auch für Rechtsnachfolger
  • In der Gemeinschaftsordnung können auch dispositive Regelungen des WEG geändert werden
  • dispositiv bedeutet, dass die WEG-Regelung abdingbar bzw. nachgiebig hinsichtlich einer anderen Vereinbarung ist.
  • Nicht alle WEG-Regelungen sind abdingbar, einige sind auch zwingendes Recht
      Beispiel:
    Das WEG gibt jeden Eigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG), egal wie viele Wohnungen diese besitzt. Daher wird oft das „Kopfstimmenprinzip“ des WEG durch ein „Objektstimmenprinzip“ ersetzt, wonach pro Wohnung eine Stimme gilt.
  • Insgesamt wird in der Praxis jedoch die eigene Rechtsgestaltungsmöglichkeit wenig genutzt.
  • Eine Gemeinschaftsordnung ist nicht zwingend nötig, ohne diese gelten die gesetzlichen Vorschriften

Typische Inhalte der Gemeinschaftsordnung
  • Art und Umfang der Nutzung (z.B. Wohnung, Geschäft)
  • Sondernutzungsrechte z.B. an Gartenflächen, Terrassen.
  • Fragen der Tierhaltung.
  • Bauliche Veränderungen
  • Instandsetzung und Instandhaltung
  • Duldungspflichten
  • Verteilung der Kosten
  • Hausordnung
  • Wirtschaftsplan
  • Bildung von Rücklagen
  • Fristen zur Ladung von WEG-Versammlungen
  • Teilnahmeberechtigung an WEG-Versammlungen
  • Stimmrechte
  • Vertretungsbefugnisse
  • Beschlussfassung
  • Verwaltungsbeirat
  • Versicherungen
  • Änderung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Nachträgliche Vereinbarung von Sondernutzungsrechten
  • Neben Teilerklärung und Teilungsvertrag kann ein Sondernutzungsrecht auch noch nachträglich begründet werden.
  • Nötig ist eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG).
  • Die Vereinbarung bedarf keiner bestimmten Form.
  • Die Vereinbarung gilt nur unter den aktuellen Wohnungseigentümern.
  • Sie gilt auch für Gesamtrechtsnachfolgern (Erben), aber nicht für Sondernachfolger.

Unterschied zwischen Teilungserklärung Gemeinschaftsordnung (GemO)
  • Die Teilungserklärung begründet das Wohnungseigentum.
  • Die Teilungserklärung ist zuerst abzugeben, da diese erst die WEG begründet, welche dann im nächsten Schritt die Gemeinschaftsordnung erstellt.
  • Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung aller Miteigentümer über deren Verhältnis untereinander. 
  • Fazit:
    • Teilungserklärung: begründet Wohneigentum
    • Gemeinschaftsordnung: definiert das Verhältnis der Eigentümer untereinander

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